Foto uit "Architectuur van Wooncoöperaties": Collegium Academicum, Duitsland | Een bijzonder coöperatief woonproject in Heidelberg: door studenten zelf bedacht, gebouwd én beheerd — en tegelijk een voorbeeld voor duurzaam en slim wonen. (Foto: Thilo Ross, Bron: DGJ Architektur GmbH)
05 juni 2025
Marieke Kums
De woonopgave noopt tot nadenken. Wat als we collectiever gaan wonen? Wellicht biedt dat kansen voor serieuze verdichting, nieuwe en betaalbare woningen én meer verbinding tussen bewoners.
De wooncoöperatie zou een antwoord kunnen bieden. Maar wat is het precies? Hoe komen ze tot stand? En welke rechtsvormen en financieringsmodellen kunnen worden toegepast?
Marieke Kums is architect, eigenaar van STUDIO MAKS en hoogleraar aan de Leibniz Universiteit van Hannover. Ze schrijft samen met Carolin Koopmann het boek 'De architectuur van wooncoöperaties', dat wordt uitgegeven in samenwerking met nai010 uitgevers. De tien Duitse en vijf Nederlandse voorbeelden in het boek bieden onmisbare kennis om de bekendheid van wooncoöperaties te vergroten en toekomst daarvan in Nederland verder te onderzoeken.
Ze deelde eerder al haar inzichten in onze talkshow Bouwstof op 19 maart j.l. In dit essay een preview van het boek ter nadere kennisgeving én inspiratie.
Het jaar 2025 is door de Verenigde Naties uitgeroepen tot het Internationale Jaar van de Coöperatie. Met het motto "Coöperaties bouwen aan een betere wereld" benadrukt de VN de cruciale rol die coöperaties spelen in het bevorderen van een solidaire, duurzame en economisch robuuste samenleving.
Sinds enkele jaren staan wooncoöperaties op de politieke agenda in Nederland. Voor veel mensen is het nog onduidelijk wat een wooncoöperatie precies is. Vaak wordt gedacht dat het een soort niche woonproduct is, voorbehouden aan personen die graag op duurzame wijze willen samenwonen en een woonkamer willen delen. Wooncoöperaties zijn echter veel meer dan dat: ze bieden een kans om betaalbaar te wonen, in een zelfgekozen gemeenschap, in een gebouw dat speciaal met en voor de bewoners is ontworpen en zelf wordt beheerd. Of daarbij een woonkamer wordt gedeeld, is slechts een keuze, geen voorwaarde. Cooperative Housing International omschrijft een wooncoöperatie als “een juridische entiteit, meestal een coöperatie of een vereniging, die onroerend goed bezit (…) en is gebaseerd op lidmaatschap (…). Elke aandeelhouder of lid in de wooncoöperatie krijgt het recht om een wooneenheid te bewonen. Er zijn zeven coöperatieve principes die woningbouwcoöperaties leiden bij hun bestuur en activiteiten: openheid, educatie, autonomie, democratie, samenwerking, rechtvaardigheid en solidariteit [1].”
In Nederland is 71 % van alle woningen in bezit van woningeigenaren [2]. De overige 29 % zijn huurwoningen in eigendom van een particulier (10%) of van een sociale woningbouwvereniging (19%) [3]. Het percentage wooncoöperaties, in collectief bezit, is verwaarloosbaar. Sommige gemeenten voeren sinds enkele jaren actief beleid om coöperatieve wooninitiatieven te stimuleren. Er moet echter nog veel meer gebeuren, zowel op het gebied van beleid en regelgeving als op het vlak van kennisontwikkeling.
In 2022 riep het Stimuleringsfonds Creatieve Industrie, samen met de Nederlandse overheid, de Open Oproep "Anders Werken aan Wonen" uit. Ontwerpers werden uitgedaagd om vernieuwende oplossingen voor de woningcrisis te ontwikkelen. In samenwerking met de Leibniz Universiteit in Hannover voerden wij een vergelijkend onderzoek uit naar de woonsituatie in Nederland en Duitsland, met focus op coöperatieve woonvormen om zo de kennis over woningcoöperaties in en voor Nederland te vergroten.
Het overgrote deel van de woningen in Nederland (70,5%) is in particulier eigendom. In landen zoals Oostenrijk, Duitsland en Zwitserland ligt dit anders: daar is respectievelijk 50,4%, 46,5% en 42,3% [4] van de woningen in particulier eigendom, een verschil van 21,6 tot 28,7%. In Berlijn woont zelfs slechts 16% van de bewoners in een eigen woning [5]. In een promotieonderzoek van Stefanie André van de Radboud Universiteit wordt beschreven dat bij een toename van eigen woningbezit, de steun voor de welvaartstaat afneemt [6]. Huiseigenaren stemmen vaak conservatiever, omdat ze geen herverdeling van welvaart wensen, maar in de eerste plaats de zekerheid van hun eigen bezit willen behouden. Woningbezit ondermijnt de maatschappelijke solidariteit.
In Duitsland, met zijn sociale markteconomie, zijn de huren vaak lager dan in Nederland. Toekomstige huiseigenaren sparen meer voordat ze een woning kunnen kopen, aangezien slechts 70-80% van de woningwaarde gefinancierd kan worden met een hypotheek. Wanneer men uiteindelijk een woning koopt, is dat om er voor langere tijd in te wonen. Een keuze voor een solidaire woongemeenschap, zoals een wooncoöperatie, is sneller gemaakt. In Nederland wordt een woning vaker als financieel product gezien: men koopt zodra men een vast contract heeft en voor 100% van de woningwaarde een hypotheek kan krijgen, met de bedoeling de woning later met winst door te verkopen in ruil voor een grotere woning.
Ook overheidsbeleid heeft invloed gehad op de ontwikkeling van wooncoöperaties. In Nederland en Duitsland werden de eerste wooncoöperaties eind 19e eeuw opgericht om arbeiders van betere woningen te voorzien. In Nederland werd in 1901 de Woningwet ingevoerd, die dergelijke sociale woningbouw beoogde te stimuleren, maar geen financiële staatssteun kon geven aan coöperaties in particulier eigendom. Hierdoor nam het aantal wooncoöperaties af en nam de sociale woningbouwcorporatie een vlucht. Woningbouwcorporaties zouden de sociale woningmarkt in Nederland in de daaropvolgende eeuw gaan bepalen. In Duitsland bleef een overheidsinterventie uit, en bleven wooncoöperaties een significant onderdeel uit maken van de woningmarkt. In Duitsland zijn vandaag de dag wooncoöperaties goed voor 2,2 miljoen wooneenheden, oftewel 10% van alle huurwoningen [7].
Duitsland kent veel interessante coöperatieve woonprojecten, variërend in type en aanpak.
Een bekend coöperatief woonproject is Spreefeld in Berlijn. Dit project werd gerealiseerd tijdens de financiële crisis van 2009 op een stuk grond aan de rivier de Spree. De stad besloot de grond te verkopen aan een actiegroep, onder andere om de privatisering van de Spreeoevers tegen te gaan. Solidariteit en betaalbaarheid waren belangrijke thema’s. Het complex bestaat uit drie woontorens. Een kwart van het oppervlak bestaat uit gemeenschappelijke ruimten die tevens fungeren als een buurtcentrum voor de wijk. Op de bovenste verdiepingen bevinden zich 58 woningen, variërend van appartementen tot woongroepen. Het project werd gerealiseerd zonder overheidssteun. Leden betalen 15 jaar na oplevering nog steeds een huurprijs van 8,50 €/m². Ter vergelijking: de gemiddelde huurprijs in Berlijn ligt op 18,18 €/m² [8].
Waar Spreefeld een eenmalig project was van een actiegroep van private personen, zo zijn er ook wooncoöperaties die zijn uitgegroeid tot professionele organisaties die meerdere gebouwen bezitten en beheren. Een voorbeeld is coöperatie Am Ostseeplatz in Berlijn, die is begonnen met het opkopen van sociale huurwoningen om betaalbaarheid te garanderen. Onlangs realiseerde de coöperatie een nieuwbouwproject aan de Linarstraße, met 98 betaalbare woningen in houtbouw. Hoewel bewoners niet direct betrokken waren bij de bouw, hadden ze wel inspraak in de organisatie en in de keuze van hun medebewoners. Ze zijn lid van Am Ostseeplatz en betalen een maandelijkse huur van 8 €/m².
Iedereen kan een wooncoöperatie starten. Zo realiseerden studenten het Collegium Academicum in Heidelberg, een project van 96 kamers verdeeld over 24 woongroepen. Om kosten te besparen, werden er machines aangeschaft en hielpen de studenten zelf met het maken van binnenwanden. Het wooncomplex heeft nog steeds een werkplaats waar studenten onderdelen kunnen produceren om de woonomgeving aan te passen. Studenten betalen 300 €/maand, inclusief gas-water-licht en internet. Vanwege de hoge mutatie van bewoners, typisch voor studentenwoningen, is het project in juridische zin echter geen coöperatie, maar een besloten vennootschap. Om ook in de toekomst betaalbare huren te garanderen, is er een partnerschap aan gegaan met het Mietshäusersyndikat [9], waarmee coöperatieve principes gewaarborgd zijn.
Ook in Duitsland staan nieuwe wooncoöperaties onder druk door schaarse grond en gestegen bouwkosten. Steeds vaker zetten overheden zich in voor het structureel ondersteunen van coöperaties om betaalbare woningen in grote steden te waarborgen, zoals in München, de stad met de hoogste woningprijzen in Duitsland. In 2020 besloot de gemeenteraad 30% van alle beschikbare gronden voor wooncoöperaties te reserveren. Dit leidde tot de oprichting van verschillende nieuwe coöperaties, waaronder Kooperatieve Großstadt. Deze coöperatie, opgericht door een groep architecten, heeft inmiddels drie projecten gerealiseerd, met San Riemo als het bekendste. Een vierde project is in ontwikkeling.
In Nederland ontstaan steeds meer wooncoöperaties, onder andere in Amsterdam. Beleid van de gemeente, maar ook de erfpachtconstructie, dragen daar bij aan het succes van coöperatieve woonprojecten. Coöperaties zoals De Warren en De Nieuwe Meent zijn hier een resultaat van. Ook in o.a. Groningen en Utrecht stimuleert de gemeente de nieuwbouw van coöperatieve woonprojecten. En Woningbouwvereniging Gelderland ontwikkelt sinds langere tijd beheercoöperaties in het oosten van het land. De laatste jaren zijn er ook verschillende beheercoöperaties ontstaan door transformatie van bestaande gebouwen. Het gebouw bleef daarbij in bezit van de eigenaar, vaak een woningcorporatie, terwijl de bewoners het beheer volledig in eigen hand nemen. Zo transformeerde Superuse Studios samen met bewoners de beheercoöperaties Boschgaard in Den Bosch en W1555 in Rotterdam.
Wooncoöperaties verdienen een vaste plaats in het huidige en toekomstige woonlandschap van Nederland. Ze dragen bij aan een solidaire en duurzame woningmarkt door betaalbare woningen te creëren en sterke woongemeenschappen te bevorderen. Architecten benadrukken keer op keer dat bijzondere woonvormen ontstaan wanneer de gebruiker ook de opdrachtgever is. Deze grensverleggende projecten, die duurzaamheid, solidariteit en innovatieve architectuur combineren, vormen een waardevolle aanvulling op het reguliere woningaanbod. Wooncoöperaties vertegenwoordigen bovendien een derde bouwstroom, naast nieuwbouw door sociale woningcorporaties en commerciële projectontwikkelaars, wat de woningmarkt robuuster maakt. Om de rol van wooncoöperaties op de Nederlandse woningmarkt te vergroten, is het essentieel dat het model wordt geprofessionaliseerd en op grotere schaal wordt uitgerold.
De opschaling en professionalisering lopen helaas nog steeds tegen diverse uitdagingen aan. Zo is er onder andere de uitdaging van financiering: het is voor banken, door de strikte regelgeving, niet altijd eenvoudige om leningen te verstrekken aan organisaties bestaande uit private personen, zoals coöperaties. En ook als er een lening wordt verstrekt, dienen bewoners tot 30% aanvullende financiering te vinden. De overheid heeft toegezegd een revolverend fonds op te zetten om initiatieven financieel te ondersteunen. Er is echter onduidelijkheid of wooncoöperaties hier daadwerkelijk voldoende gebruik van kunnen maken, omdat de criteria breed zijn geformuleerd, veel projecten in aanmerking komen, maar het totale budget beperkt is.. Ook de beschikbaarheid van bouwgrond is een knelpunt: coöperaties kunnen vaak niet opbieden tegen commerciële partijen. Veel gemeenten beginnen dit probleem te erkennen en beginnen gronden te reserveren voor coöperatieve woonvormen. En er zijn steeds meer professionals die zich verdiepen in de ins en outs van de wooncoöperatie, om zo nieuwe collectieven te kunnen ondersteunen. Uiteindelijk zijn de gerealiseerde projecten wellicht de meest overtuigende ambassadeurs van dit solidaire woonmodel: geliefd door velen, architectonisch vooruitstrevend, duurzaam, in eigen beheer, bezocht door een koning [10] en vereeuwigd in een film [11]: wie wil er niet zo wonen?
Dit essay is onderdeel van een reeks van artikelen over ‘wonen als collectieve en culturele opgave’, waarmee CAST nieuwe perspectieven en een gedeelde verantwoordelijkheid in de aanpak van de wooncrisis verkent.
Lees ook:
Hoe outsiders ook insiders kunnen worden – een gesprek over de wooncrisis (Catja Edens)
Deep Participation – designing the future of city means designing the future of citizenship (Adeola Enigbokan)
Bouwen aan nieuwe gemeenschappen, hoe doe je dat? (Rens van de Plas)
Voetnoten en bronvermelding: